Alrededor de una docena de ciudades del sur de California tienen algún tipo de control de alquileres local. Esa lista incluye a Los Ángeles, Inglewood y Santa Ana.

Pero una ley estatal de 1995 pone límites a los tipos de reglamentaciones en los alquileres que las ciudades de California pueden imponer. El objetivo de la Proposición 33 es derogar esa ley y permitir que las ciudades promulguen formas más estrictas para controlar los alquileres.

Título oficial en la boleta: Proposición 33 — Amplía la autoridad de los gobiernos locales para establecer controles de alquileres en propiedades residenciales. Ley de iniciativa.

Entendiendo la Proposición 33

El debate en torno al control de alquileres siempre será polémico. ¿Proporciona una estabilidad crucial y mantiene a los inquilinos vulnerables alojados, como sostienen los defensores de los inquilinos? ¿O provoca una desinversión más amplia en el parque de apartamentos de una ciudad, lo que sostienen muchos economistas?

Esta guía no le resolverá ese debate. Pero sí señalaremos algo que no está sujeto a debate: Los alquileres son inasequibles para muchos californianos.

Alrededor del 56 % de los inquilinos del área de Los Ángeles están “agobiados” por los costos de la vivienda, según el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard. Esto significa que pagan más del 30 % de sus ingresos en vivienda, un nivel que se considera inasequible según los estándares del gobierno. Casi un tercio gasta más de la mitad de sus ingresos en vivienda, lo que deja poco para otras necesidades como alimentación, atención médica y transporte.

Los partidarios de la Proposición 33 culpan a la ley estatal de estas cargas. Argumentan que la vivienda sería más económica si las ciudades tuvieran más margen de maniobra para regular los aumentos de los alquileres. Los opositores dicen que el control de los alquileres es una política que no funciona. Creen que la crisis de asequibilidad de la vivienda en el estado necesita soluciones diferentes.

La historia que hay detrás

¿Empieza a sentirse atrapado en un extraño bucle temporal electoral en California, votando sobre el mismo tema año tras año?

Es comprensible. Ya han aparecido medidas similares en la boleta dos veces, en 2018 y 2020. En ambas ocasiones, los votantes de California las rechazaron por amplios márgenes.

Los defensores creen que la tercera vez podría ser la vencida. Pero los oponentes de la industria inmobiliaria están, una vez más, gastando mucho dinero para eliminar la medida.

Cómo funcionaría

La Proposición 33 derogaría la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins. Esta ley estatal de 1995 es la razón por la que las ciudades no pueden imponer el control de alquileres en ciertos tipos de viviendas.

Si usted alquila una casa unifamiliar o un departamento en California, está excluido de las normas locales de control de alquileres, gracias a Costa-Hawkins. El control de alquileres local tampoco se aplica a nadie que viva en un apartamento que se haya construido después del 1 de febrero de 1995 (o incluso antes en algunas ciudades, como Los Ángeles, donde la fecha límite es el 1 de octubre de 1978), nuevamente debido a Costa-Hawkins.

Otro gran elemento de Costa-Hawkins se conoce como “descontrol de vacantes”. Esta disposición permite a los propietarios cobrar lo que el mercado soporte una vez que una unidad quede vacante. Los defensores de los inquilinos argumentan que esta es la razón por la que los inquilinos de largo plazo —que tienden a pagar tarifas inferiores a las del mercado después de años de límites en los aumentos de alquiler— a menudo se ven presionados a irse para que los propietarios puedan aumentar drásticamente los alquileres de sus unidades.

La Proposición 33 eliminaría todas esas restricciones y permitiría a las ciudades aprobar formas más duras para controlar los alquileres. La propuesta en sí no impondría ningún nuevo control de alquileres, pero permitiría a las ciudades implementar sus propias formas nuevas para controlar el alquiler local.

Lo que dicen las personas que lo apoyan

Al igual que los dos intentos fallidos para derogar la ley Costa-Hawkins la Proposición 33 cuenta con el apoyo de la AIDS Healthcare Foundation. El presidente de este grupo con sede en Los Ángeles, Michael Weinstein, es un partidario frecuente de las medidas relacionadas con la vivienda.

Quienes defienden la Proposición 33 sostienen que las distintas partes de California requieren diferentes reglamentaciones de vivienda, pero la ley estatal impone un enfoque único para todos. Dicen que los gobiernos locales deberían tener más poder para regular los alquileres aplastantes que están expulsando a la gente del estado y poniendo a muchos al borde de quedarse sin vivienda.

Lo que dicen las personas que se oponen

Los grupos de propietarios, los agentes inmobiliarios y los defensores de las empresas sostienen que los votantes han rechazado rotundamente propuestas similares dos veces. Dicen que ampliar el control de los alquileres podría reducir el valor de las propiedades y perjudicar a los pequeños propietarios y a los propietarios de viviendas unifamiliares que alquilan sus propiedades.

Los opositores también han apuntado a la AIDS Healthcare Foundation, una organización que, según ellos, debería estar gastando fondos en atención a los pacientes, no en medidas electorales. Destacan la trayectoria de la organización como arrendadora. El L.A. Times ha informado sobre el problemático historial de la AIDS Healthcare Foundation con las propiedades en Skid Row.

Qué dicen los analistas estatales

Según la Oficina del Analista Legislativo de California, la Proposición 33 ocasionaría “una reducción en los ingresos por impuestos a la propiedad local de al menos decenas de millones de dólares anuales debido a la probable expansión del control de alquileres en algunas comunidades”.

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Lectura adicional

• El control del alquiler explicado: La historia de las controvertidas protecciones para inquilinos en Los Ángeles [LAist]
• ¿Cuánto puede subir mi alquiler en este momento? Aquí está la hoja de referencia para el aumento del alquiler en Los Ángeles [LAist]
• El control de alquileres en California vuelve a estar en la boleta electoral este noviembre, dos veces [CalMatters]

Escuchar en: Proposición 33 on AirTalk

This voter guide originally published Aug. 27.